与10月、11月商品房交游的止跌回正同步，年末地盘供给节拍也有所加速。
文 / 马沉
给人人看一个意念念的先行成见：每一年之中，11月供地限制的占比。
暖和行业数据发布情况的人人知说念，自2023年1月以来，国度统计局已不再发布地盘购置面积这一数据，天然资源部的地盘市集网信息，年末成交延长公布的欢腾又较为出奇。而12月地盘成交限制又络续不错达到其他月均值的2倍以上，因此较为准确的年度地盘成交统计数据，络续需要比及来年2月才可获取。
但所幸的是，与快节拍的商品房预售证披发不同，地盘挂牌数据一般会提前1个月公布，为分析年末地盘市集交游限制发展趋势提供了更为可靠的依据。
对比积年11月供应/近一年供应，以及12月成交/全年景交来看，两者走势极为临近。尤其是自2021年以来，跟着更多地盘逼近在11月供应，12月成交翘尾的欢腾也愈发出奇，2023年11月供应占比达到25.7%，12月地盘成交也达到了全年的27.9%，创下历史新高，12月地盘成交达到了前11月均值的3.3倍。
而2024年这一供应占比还在上升，11月新增供应建面3.7亿 ，达到近一年供应总量的26.3%，况且推敲到年末地盘补录供应的情况，由此来看，2024年年末，地盘成交将迎来最为权贵的一次“翘尾”，并进一步收窄全年地盘成交的同比降幅。
PART01
四季度以来处所供地意愿权贵复苏
12月土拍将迎“翘尾新记录”
为了愈加准确地预估年末地盘交游限制，辩论中心梳理了地块公告信息，字据挂牌、招标、拍卖日历信息，统计每个月到期的地盘总建面。可见四季度以来地盘到期建面捏续增长，尤其是在9月末政事局会议定调止跌回稳之后，10月处所供地意愿权贵复苏，带动11月、12月到期建面大幅上升，况且彰着逾越了往年周期波动的正通例模。
2024年12月将有3.8亿 的地盘迎来出让截止本事，为年内最高。进一步对比到期建面和成交建面研究，可见9月份以来宇宙地盘出让率 稳固在85%傍边，由此推算，12月地盘成交将达到3.3亿 傍边，环比增长97%。2024年地盘成交累计降幅也将进一步收窄至16%，2021年以来，全年景交建面同比降幅初度收窄至二成以内。
在全年地盘成交限制捏续收窄的大趋势之下，展望2024年12月将达到年内月均值的3.5倍，创下历史新高。对比这一成见的历史弧线可见，2021年之前多在2倍傍边或更低，2021年以后权贵飞腾。这一变化趋势也不难领略，受处所职责铺排影响，多数与城建发展（600266）研究的重心名堂会在年末完成交游，每年的出让量也相对稳固。因此在行业投资限制下落的大环境之下，跟着平日月份交游量的下滑，“内情毕露”之下，年末地盘成交翘尾特征也愈发权贵。
再加之2023年、2024年下半年中央部委出台了一系列稳市集计策，如2023年下半年全面激动三大工程，配售型保险房开启了行业发展新赛说念；2024年四季度更是定调“止跌回稳”，新址成交彰着改善。年末供地节拍均彰着加速。
从2024年四季度供地限制发展趋势来看，在行业去库存、稳市集的基本大前提之下，天然供地限制同比仍在捏续收窄，展望2024年12月新址成交仍将有逾越一成的同比降幅。然而从年末翘尾情况来看，3.5倍的“翘尾”新记录，照旧显现出了处所供地信心的回升。
PART02 武汉、长春等高库存城市年末供地权贵加速，仅上海、杭州等少数城市保捏自若
具体到城市视角，可见武汉、长春、无锡等消化周期在20个月以上，库存压力较大的城市，年末供地信心回升也愈加彰着。四季度以来行业销售端信心的提振，以及中央对行业融资端的给出摈弃宽松预期，大大促进了这些城市供地信心回升。其中武汉12月更是蓄意出让737万 建面的地盘，总底价达到418亿元，供地“流速”达到全年均值的7倍，只是一个月蓄意出让的地盘限制，即逾越了前边11个月的总数。
而12月供地节拍保捏相对自若的，则大多是去化压力较低，或地盘投资热度自己较高的城市。这些城市供地蓄意完成程度相对自若，年末加速供应的意愿反而不高。典型如北京蓄意12月出让地盘底价132亿元，仅为年内平均流速的60%，上海蓄意出让地盘底价219亿元，也仅为年内平均流速的1.7倍。二线城市中仅杭州“翘尾倍率”低于2倍，而其不到10个月的消化周期，亦然现阶段宇宙库存压力成见最低的城市。
PART03
与供应限制增多同步
12月底价成交比例彰着上升
进一步研究12月以来土拍成交，可见大多数城市土拍平均溢价率降至0%，仅深圳、南昌、济南等少数城市、少数稀缺优质料块出现了高溢价土拍，典型如深圳南山区粤海板块商住地块，该地块仅有两名竞买东说念主报名，依旧历程了近300轮竞价，才由华润中海辘集体以185亿元竞得，溢价率约46.3%。
但更多的地块照旧底价成交，北京、上海、杭州等城市亦然如斯。如北京的首宗不限价百亿宅地，起拍总价110.5亿，由中海以底价竞得；厦门湖里区05地块以57.7亿底价成交，由厦门建发竞得。
12月以来，大多数城市地盘溢价成交的比例有所下落，其中成都12月更是唯有3%的地块溢价成交，较前11月减少了11个百分点。12月供地节拍彰着加速的武汉、长春，地块溢价成交的比例也在低位下行。仅西安、无锡溢价成交的地块占比彰着上升，不外无锡溢价地块均为优质小型地块，全市平均溢价率仍不及1%，西安的溢价地块也逼近在曲江新区和沣东新城等优质板块。
在去库存、稳固市集预期也曾行业调控主要任务的大配景之下，地盘名堂的去化速率和盈利空间的细目性，势必要继承投资方、融资方层层的严格教师。处所层面大要摈弃增多地盘供给，并顺利完成竞拍出让已实属不易。
从乐不雅角度解读，溢价率成见的放辖下落，搭配交游量的大幅上升，意味着有更多“上风不出奇”的地块为投资方所接受，供求两边信心均在稳重归附之中。
综上， 与10月、11月商品房交游的止跌回正同步，年末地盘供给节拍也有所加速。展望2024年12月将创下年末地盘成交翘尾的新记录。
比数据记录更紧迫的，照旧更多处所政府供地信心、以及投融资关于市集预期的回暖。鉴于现时行业继承的预供地花式，绝大多数地块在出让前即已有了明确的意向买家，供应节拍的变动，在很大程度上也等同于城市供求信心的变动。尤为可喜的是，少数高库存城市12月供地节拍也迎来大幅加速，更多的城市供求预期开动逐步参加企稳周期。
在各地成交限制、盈利空间、供求风险均大幅分化的期间配景下，但愿“止跌企稳”的预期趋同，大要在行业更多层面炫夸出明降服号，并推动行业新均衡周期更快到来。
