李宇嘉(广东省住房策略参谋中心首席参谋员)
刚刚昔日的蛇年春节长假，住户出门活跃度再更动高。字据百度宇宙挪动指数，腊月廿三至正月初五(1月22~2月2日)，宇宙挪动边界指数日均为684.17，高于2024年同时625.35和2023年同时609.86的水平。其中，腊月廿三至正月初二逐日宇宙挪动边界指数创2019年以来高点，指向本年春节假时辰东谈主流量活跃度赫然普及。
电影票房更是创出历史新高。限制2月5日13时30分，2025年春节档上映新片总票房防碍100亿，创下了新的历史记录。当返乡、省亲、旅游、度假、不雅影、约聚等等成为假期的主旋律时，“长假楼市”当然就进展泛泛小数。字据机构的统计，腊月廿七至正月初五(1月26日~2月2日)，30城新址日均成交3.16万平米，不足2024年同时的4.58万平米。
商酌到2024年四季度的超旧例反弹行情(宇宙新建商品房交游面积创6个季度以来的新高，同比、环比分散增长3.6%和21%)，春节假期的商品房交游惯性回落也在原理之中。事实上，跟着安静度假、出游上升的兴起，这几年“假期楼市”趋于泛泛已成常态，但并不可代表商品房市集果真凿走势。如若看1月份，楼市还是延续了2024年底的热度。
受策略利好影响较大、年青东谈主和新市民聚合、刚需和换房轮回好的要点城市，无间呈现交游边界高位均衡、交游核心高于新政前的水平。比如，字据克而瑞地产统计，本年1月1日~1月22日，30个要点城市新建商品住房成交745万平方米，尽管环比2024年12月份的阶段性历史高位下降了37%，但比昨年1月同时增长26%，与昨年春节场所的2月同时比较也大幅增长了43%。其中，4个一线城市新址交游同比增长56%，36个二三线城市同比增长20%。
昨年四季度新址交游量反弹幅度更大的深圳、西安、合肥、杭州、宁波等城市，1月份延续上佳进展。字据深圳最大中介乐有家的统计，2025年1月份深圳新址预售网签3969套，同比增长122%，新址预售和现售总成交则达到5090套，同比增长97%；二手住宅网签4554套，同比增长32%。1月份西安、合肥新址交游同环比均正增长，杭州、宁波同比增幅在50%傍边。
不错说，商品房市集昨年底以来的这一轮反弹走势，即便难以遥远保执高涨进取、不休创阶段性新高的态势，但交游的齐备边界或核心水平大于新政前的水平，可能将是新常态。这意味着，过程三年半傍边(2021年下半年到2024年)的执续且深幅改换，房地产行业和市集正在迎来底部。若底部造成了，且市集对底部的预期也造成了，这是房地产结识的枢纽。
值得细心的是，市集底部的造成并非单单是策略纾困的终局。干预2025年，以需求端“降门槛、降老本”为特征的传统纾困策略“应出尽出”。市集连合3年主动“去库存”后供求干系趋于诞生，可能是底部露馅的枢纽。2021~2024年，宇宙房屋新开工面积连合3年小于销售面积，其间销售面历年均下落15.2%，新开工面历年均下落27.6%，新开工跌幅近乎销售跌幅的2倍。
刚刚昔日的2024年，宇宙新址销售面积仅为9.7亿平米，住宅销售仅8.1亿平米。现在，城镇全口径存量住房约500亿平米，即便按80年建筑寿命保守计较，每年的更迭需求在7亿~8亿平米傍边。
供给端改换产物结构，这是底部造成的另一股力量。一方面，各大城市积极去化“旧库存”，即通过降价促销、收购回购、改换建筑筹谋圭臬等时势，消化处于城市外围、新区或开辟区，权术筹谋立场不符合“强居住体验”诉求的旧产物；另一方面，各地加地面皮端出让成果，供给配套完善、户型筹谋优良、社区功能皆全的新产物，相投市集需求端的新变化。
据克而瑞调研数据，要点城市1月1日~22日新开盘平均去化率为44%，环比增长6个百分点，同比上升17个百分点，新推盘技俩去化细致。房企层面进展更赫然，2024年上半年，绿城中国初次开盘的去化率高达78%，而举座去化率仅有42%，意味着新技俩取得市集招供，这也驱使企业向新模式转型。2024年，绿城中国购地金额达530亿元，在统统房企中名挨次三。
商品房置换期间的到来，愈加夯实了市集的底部。2024年，30个要点城市二手住房交游占比达62.4%，比2023年普及7.5个百分点，比2022年增长20多个百分点，其中90平米以下、200万傍边的二手住房交游增长最快，广州200万总价以下二手房源交游占比最大达56%，比2023年增长11个百分点。这加快了“卖旧买新”的程度，也成心于夯实商品房市集的底部。
